Numeroși români locuiesc în case sau folosesc terenuri care figurează în continuare, în acte, pe numele unor părinți, bunici sau alte rude care au decedat în urmă cu mai mulți ani. Situația este întâlnită mai ales atunci când familia a continuat să folosească proprietatea fără să finalizeze procedura succesorală.
Faptul că urmașii locuiesc în imobil, achită anual taxele și impozitele sau figurează în anumite evidențe locale nu înseamnă însă că proprietatea este trecută automat pe numele lor.
Problemele apar, de cele mai multe ori, atunci când familia dorește să vândă, să doneze, să împartă sau să constituie o ipotecă asupra proprietății. În lipsa documentelor care stabilesc oficial cine sunt moștenitorii și ce cotă îi revine fiecăruia, realizarea unor asemenea operațiuni poate deveni imposibilă.
Succesiunea poate fi dezbătută chiar și după mulți ani de la deces, însă trecerea timpului poate aduce costuri suplimentare și poate face procedura mult mai complicată.
Ce se întâmplă cu proprietatea după decesul titularuluiPotrivit regulilor în materie succesorală, moștenirea se deschide la momentul decesului unei persoane. Asta nu înseamnă că o casă sau un teren rămâne fără titular doar pentru că familia nu s-a prezentat imediat la notar.
Certificatul de moștenitor are însă un rol esențial în stabilirea oficială a persoanelor care au drepturi asupra bunurilor rămase în urma defunctului, precum și a cotelor care le revin.
Dacă imobilul era înscris în cartea funciară pe numele persoanei decedate, acesta poate continua să figureze astfel până când moștenitorii efectuează procedurile necesare pentru înscrierea drepturilor lor.
Simplul fapt că un copil sau un nepot locuiește de ani întregi în respectiva casă nu determină automat modificarea actelor de proprietate.
Același lucru este valabil și în cazul achitării impozitelor. Plata obligațiilor fiscale poate avea relevanță în anumite împrejurări, însă nu înlocuiește, de una singură, documentele necesare pentru stabilirea și înscrierea dreptului de proprietate.
Succesiunea poate fi făcută și după mai mulți aniUna dintre cele mai frecvente confuzii este legată de termenul în care poate fi deschisă procedura succesorală.
Faptul că au trecut doi, cinci, zece sau chiar mai mulți ani de la deces nu înseamnă automat că succesiunea nu mai poate fi dezbătută.
Există însă o diferență importantă între momentul în care este realizată procedura și termenul pentru exercitarea opțiunii succesorale.
Notarul trebuie să verifice dacă persoanele chemate la moștenire au acceptat succesiunea în condițiile prevăzute de lege. Termenul general pentru exercitarea dreptului de opțiune succesorală este de un an de la data deschiderii moștenirii.
Acceptarea poate fi expresă, dar în anumite situații poate fi și tacită, prin acte sau fapte care indică asumarea calității de moștenitor.
Situația concretă trebuie însă analizată individual. Atunci când există neînțelegeri între persoanele implicate sau probleme privind dovada acceptării moștenirii, soluționarea cazului poate ajunge în instanță.
De ce lucrurile se complică odată cu trecerea anilorO succesiune nerezolvată timp îndelungat poate deveni mult mai dificilă.
Spre exemplu, proprietarul inițial poate avea mai mulți copii, iar între timp unul dintre aceștia poate să fi decedat la rândul său. Într-o asemenea situație pot apărea succesiuni succesive, iar numărul persoanelor care trebuie identificate și chemate în procedură poate crește.
Pot exista și acte de proprietate pierdute, documente vechi, modificări cadastrale sau rude stabilite în străinătate.
Cu cât situația juridică este clarificată mai târziu, cu atât există riscul ca procedura să necesite mai multe documente și verificări.
Ce documente sunt verificate la succesiunePentru stabilirea situației succesorale, notarul poate verifica mai multe categorii de documente.
Printre acestea se numără certificatul de deces, actele de stare civilă ale persoanelor implicate, eventualele testamente și declarațiile referitoare la opțiunea succesorală.
Sunt necesare și documentele privind bunurile persoanei decedate: acte de proprietate, contracte, titluri, hotărâri judecătorești, extrase de carte funciară și documente fiscale, după caz.
Pe baza actelor și a situației juridice constatate este stabilită componența masei succesorale, cine sunt moștenitorii și ce drepturi revin fiecăruia.
Dacă apar dispute importante cu privire la moștenitori, la bunurile succesorale sau la cotele acestora, procedura notarială poate să nu mai poată continua până la clarificarea litigiului.
Poate fi vândută casa înainte de finalizarea succesiunii?În practică, moștenitorii trebuie mai întâi să își clarifice și să își dovedească drepturile asupra proprietății.
La autentificarea unui contract de vânzare, notarul trebuie să verifice cine are dreptul să dispună de imobil și care este situația acestuia în evidențele de publicitate imobiliară.
Dacă există mai mulți moștenitori și proprietatea se află în coproprietate, vânzarea întregului imobil presupune participarea persoanelor care dețin drepturi asupra acestuia.
Un moștenitor nu poate decide singur vânzarea întregii case doar pentru că locuiește acolo sau pentru că a suportat ani la rând cheltuielile proprietății.
Ce se întâmplă dacă au trecut mai mult de doi aniUn alt aspect important este cel fiscal.
Faptul că succesiunea nu a fost finalizată în primii doi ani de la deces nu înseamnă automat că moștenitorii își pierd drepturile asupra proprietății.
Întârzierea poate avea însă consecințe financiare.
În condițiile prevăzute de legislația fiscală, dacă succesiunea care include proprietăți imobiliare este dezbătută și finalizată în termenul prevăzut de lege de la data decesului, există un tratament fiscal favorabil.
După depășirea termenului de doi ani poate deveni datorat un impozit de 1% aplicat valorii proprietăților imobiliare din masa succesorală, în condițiile stabilite de legislația în vigoare.
Acest cost nu trebuie confundat cu onorariul notarului sau cu celelalte cheltuieli necesare procedurii.
În funcție de situația proprietății, pot exista separat costuri pentru cadastru, înscrierea în cartea funciară, obținerea documentelor sau alte operațiuni necesare.
Excepția aplicabilă în 2026Pentru anul 2026 trebuie avută în vedere și existența unei derogări temporare aplicabile anumitor situații succesorale.
Aceasta nu înseamnă însă că orice persoană care are o succesiune veche beneficiază automat de un tratament special. Aplicarea unei excepții depinde de îndeplinirea condițiilor prevăzute de actul normativ care a introdus-o.
Din acest motiv, persoanele care au case sau terenuri rămase în acte pe numele unor rude decedate de mai mult timp ar trebui să verifice situația concretă înainte de a presupune că beneficiază de derogare.
Amânarea succesiunii poate crea probleme generațiilor următoareO proprietate rămasă ani întregi pe numele unei persoane decedate nu dispare și nici nu ajunge automat pe numele celui care locuiește în ea.
În schimb, lipsa clarificării juridice poate deveni o problemă atunci când familia dorește să vândă casa, să o doneze, să o împartă între moștenitori sau să realizeze alte operațiuni juridice.
Situația poate deveni și mai complicată dacă, între timp, decedează alți moștenitori și apar noi generații cu drepturi succesorale.
De aceea, chiar dacă procedura succesorală poate fi realizată și după trecerea unei perioade îndelungate, amânarea nu este întotdeauna cea mai simplă soluție.
Clarificarea actelor din timp poate evita situațiile în care o proprietate folosită de aceeași familie de zeci de ani ajunge să aibă, juridic, numeroși moștenitori, cote diferite și mai multe succesiuni care trebuie rezolvate înainte ca imobilul să poată fi vândut sau împărțit.